O que exatamente você compra quando investe em um imóvel?

"Por que investir em um imóvel se a NTN-B está pagando IPCA + 8% ao ano?"

Essa foi, de longe, a pergunta que mais ouvi de investidores nos últimos meses.

E, quanto mais eu pensava nela, mais percebia que talvez estivéssemos comparando a coisa errada.

Não os ativos.

As taxas.

É natural que isso aconteça.

Quando os juros estão elevados, títulos públicos se tornam referência para comparar praticamente qualquer investimento.

Mas talvez uma taxa responda apenas parte da pergunta.

Ela diz quanto um investimento pode remunerar.

Não diz o que estamos comprando.

Ao investir em uma NTN-B, adquirimos um direito contratual de receber pagamentos futuros nas condições previamente estabelecidas.

Ao investir em um imóvel, adquirimos um direito de propriedade sobre uma localização específica.

Essa diferença parece sutil.

Na prática, ela muda completamente a natureza do investimento.

Quando pensamos em um investimento imobiliário, é comum que nossa atenção se volte para a construção.

Mas talvez o verdadeiro ativo seja outro.

A localização.

Localizações de elevada atratividade econômica possuem uma característica muito particular.

Sua oferta é estruturalmente limitada.

Novos empreendimentos podem ser desenvolvidos.

Regiões podem ser revitalizadas.

A infraestrutura pode evoluir.

O que não pode ser reproduzido é uma localização já consolidada.

É justamente essa limitação de oferta que permite que determinados endereços se beneficiem do desenvolvimento econômico ao seu redor.

O aluguel é apenas uma das formas pelas quais esse valor econômico é monetizado.

Em outras palavras, o investidor não compra apenas uma fonte de renda. Compra o direito de participar da riqueza que uma determinada localização é capaz de gerar ao longo do tempo.

Naturalmente, isso não significa que imóveis sejam superiores aos títulos públicos.

Ambos podem desempenhar papéis importantes dentro de uma carteira patrimonial.

Assim como outros ativos, imóveis também respondem às condições financeiras da economia e tendem a se beneficiar de ambientes de juros mais baixos.

Mas essa não é sua única fonte potencial de criação de valor.

Além da dinâmica das taxas de juros, seu valor também pode evoluir em função de fatores como:

• desenvolvimento urbano;

• melhoria da infraestrutura;

• evolução econômica da região;

• qualidade do locatário;

• aumento da demanda por aquela localização.

Da mesma forma, investir em imóveis envolve riscos específicos, como vacância, custos de manutenção e mudanças na dinâmica econômica da região.

Como qualquer investimento, trata-se de ponderar riscos e potenciais retornos.

Talvez, então, a comparação entre um imóvel e uma NTN-B não deva começar pela remuneração que cada um oferece.

Talvez ela deva começar por uma pergunta muito mais simples:

O que exatamente estou comprando?

Porque duas taxas semelhantes podem remunerar ativos de naturezas completamente diferentes.

E compreender essa diferença talvez seja mais importante do que comparar apenas os retornos oferecidos em determinado momento do ciclo econômico.

Por: João Fischer de Araújo Santos

Economista