O avanço desse modelo de empreendimento se fortaleceu após a pandemia; veja as vantagens, desvantagens e tendências
Os empreendimentos comerciais no modelo street mall, ou strip mall, vêm se consolidando nos últimos anos como uma forte tendência em Minas Gerais e no restante do Brasil. Esses locais buscam oferecer mais conforto e praticidade para os clientes e economia e segurança para os lojistas.
Esse avanço ainda é muito recente: um levantamento realizado pela Associação Brasileira de Strip Malls (ABMalls), em parceria com a Brain, revela que 79% dos street malls do Brasil possuem menos de dez anos de existência.
O estudo ainda aponta para um aumento na participação das capitais e das regiões metropolitanas nesse mercado. No caso das capitais brasileiras, a representatividade subiu de 39%, em 2020, para 47% no ano passado; enquanto nas regiões metropolitanas do País, a participação subiu de 23% para 36%. Dentre as regiões, a mais representativa é o Sudeste, com 74% dos empreendimentos.
Em média, esses empreendimentos tendem a ter 14 lojas, segundo a pesquisa, sendo duas âncoras e 12 satélites. Dentre as principais categorias presentes nas lojas âncoras, os destaque foram:
Academia, com 28% dos imóveis;
Mercado (25%)
e Farmácia (20%).
A diretora executiva da ABMalls, Janice Mendes, destaca que o mercado de street malls tem apresentado um número superior de inaugurações, se comparado com os shoppings centers. Ela explica que essa tendência de crescimento está relacionada à procura das pessoas por lugares mais próximos. “Nós estamos observando que as pessoas estão procurando, cada vez mais, por um deslocamento mais curto para poder se abastecer”, avalia.
Outros fatores, como mudanças na legislação, uma melhor compreensão sobre esse segmento e o fato de serem imóveis mais compactos, com capacidade de se acomodar em regiões mais densas, também contribuíram para esse desempenho. Janice Mendes cita como exemplo o caso do Belvedere, na região Centro-Sul de Belo Horizonte, que tem apresentado um crescimento devido a mudanças na lei permitindo comércio no bairro.
Já o executivo de desenvolvimento de novos negócios da MyMall, Leonardo Gomes, avalia que esses empreendimentos construídos a céu aberto ainda têm muito espaço para crescer, uma vez que os bairros necessitam desse modelo de imóvel comercial. Ele também destaca a praticidade oferecida pelos strip malls, com a possibilidade de os clientes realizarem inúmeras compras típicas do dia-a-dia no caminho para casa.
“Eu imagino que ainda há muito espaço para o crescimento do segmento de street mall. Tem muitas regiões, pelo menos em Belo Horizonte, que ainda não têm um bom street mall, bem localizado, com boas lojas âncoras e com visibilidade”, pontua.
Vale ressaltar que, segundo dados da última edição do Censo Brasileiro de Strip Malls, a maioria (61%) destes empreendimentos está localizada no sentido de casa, próximo às áreas residenciais. Outros 39% estão na direção do local de trabalho e perto de áreas comerciais.
A conveniência oferecida nesses locais está entre os fatores que contribuíram para o avanço dos strip malls no Estado e no País. Gomes ressalta que o tempo das pessoas tem se tornado cada vez mais precioso e que a agilidade é um benefício que os street malls são capazes de proporcionar a seus clientes.
Pandemia favoreceu crescimento dos street malls
O executivo ainda relata que o crescimento do setor se intensificou durante o período da pandemia de Covid-19, com a maioria dos shoppings convencionais tendo que fechar suas portas devido à quarentena. Os strip malls não passaram por essa restrição, pelo fato de serem considerados lojas de rua e não possuírem área coberta. Além disso, diferente de outros segmentos do comércio, esse modelo de negócio não foi impactado pelo e-commerce.
Janice Mendes lembra que esse conceito ainda era desconhecido na época em que a associação foi fundada. No entanto, o avanço desse modelo de negócio no Brasil foi potencializado pelo período de pandemia e permanece até hoje, principalmente em áreas de condomínios residenciais. “A partir da pandemia, esse crescimento de novos empreendimentos nesse formato foi acelerado”, completa.
Quanto ao cenário em Minas, ela avalia que o mercado mineiro está entre os cinco maiores e mais desenvolvidos do Brasil. De acordo com a diretora executiva da ABMall, o Estado possui muitos empreendedores comprometidos com o desenvolvimento desses empreendimentos e é possível observar certa maturidade no mercado local.
Strip mall: vantagens e dificuldades enfrentadas
A diretora executiva da associação que representa o setor destaca que uma das principais vantagens desse tipo de empreendimento comercial, se comparado com um shopping center, está no baixo volume de investimento para abrir um street mall. No caso do lojista, o benefício está no baixo custo de operação e na proximidade com o consumidor, tendo seus clientes circulando na porta da loja.
O gerente de expansão da Drogaria Araujo, Alexandre Costa, revela que as unidades presentes em um street mall tendem a apresentar desempenhos melhores que às lojas localizadas em shoppings convencionais. Segundo ele, esse modelo oferece algumas vantagens, como o baixo custo operacional e maior segurança, além da proximidade e identificação com o público local.
Costa ainda aponta para a questão vocacional de muitos strip malls, com operações voltadas para o mesmo segmento. “Você consegue, dentro desse espaço, gerar vários players em conjunto com o mesmo objetivo. Essa possibilidade facilita muito e nós temos algumas lojas posicionadas nesse tipo de situação”, completa.
Outro ponto positivo desse modelo de empreendimento, na opinião do gerente da Drogaria Araujo, é a capacidade de se adequar à região em que está localizado, o que beneficia a experiência de compra do consumidor local. “O street mall consegue se adequar e trazer algo mais direcionado para aquilo que o cliente espera em determinada região”, explica.
Para Gomes, se o empreendimento for bem organizado, ele será capaz de atrair bons lojistas para o local e marcas reconhecidas no mercado que tendem a fechar contratos mais longos. “São lojas grandes e que normalmente não costumam entregar ou fazer rescisão. Então, dificilmente nós teremos o empreendimento inaugurado com uma loja grande vazia”, explica.
Já um dos principais desafios observados pelo executivo da MyMall é a dificuldade de adquirir terrenos em bairros de classe A e B na Região Metropolitana de Belo Horizonte (RMBH), devido aos valores elevados. “O custo do terreno somado ao da obra frente ao que recebemos de aluguel não dá a rentabilidade desejada”, avalia.
Para a diretora da ABMalls, uma das grandes dificuldades está no fato de os street malls serem desenvolvidos de forma “artesanal”, por se tratar de um empreendimento menor, com menos lojas e que, em muitos casos, não exploram comercialmente o estacionamento. Vale ressaltar que, segundo o censo, apenas 24% dos strip malls possuem estacionamento pago.
“Do ponto de vista do operador, o desafio é que se trata de um empreendimento que é desenvolvido de forma muito artesanal para atender à demanda de uma determinada vizinhança”, relata.
Futuro promissor
Janice Mendes avalia que os mercados mineiro e nacional de strip mall ainda têm muito espaço para crescer nos próximos anos. Ela acredita que o setor ainda está no início de uma curva de crescimento acelerado e aponta para grandes oportunidades geradas pelos ajustes no plano diretor das cidades, pelos novos condomínios, bairros e também em parques. Além disso, há muitos interessados em desenvolver esse tipo de empreendimento.
Gomes diz que ainda há muito a ser feito nos próximos 15 ou 20 anos. Ele relata que a MyMall está desenvolvendo muitos projetos e espera criar aproximadamente quatro empreendimentos por ano. O executivo ainda ressalta as inúmeras oportunidades geradas pelos lançamentos de áreas residenciais que, necessariamente, acabam demandando a presença de empreendimentos comerciais.
Costa, da Drogaria Araujo, também destaca o vasto mercado a ser explorado e aponta para outras oportunidades, como a implementação de postos de combustíveis e pontos de recarga para carros elétricos nesses locais, além da instalação de drive thru. “Essas são evoluções que ainda irão acontecer. Tem poucos street malls agregando essa parte automotiva”, avalia.
Por: Leonardo Leão