Strip malls fomentam corrida pela conveniência

Também chamados de varejo de vizinhança, empreendimentos movimentam mais de R$ 20 bilhões por ano e são uma alternativa entre o comércio de rua e o shopping

Poucos são os modelos de negócios de varejo que se encaixam tão bem com o conceito de “cidade 15 minutos” – que visa transformar os municípios em espaços onde a maioria das necessidades diárias, como trabalho, compras, lazer e educação,podem ser atendidas num raio de 15 minutos a pé ou de bicicleta – como os strip malls. E não é difícil perceber a razão. Também chamados de centros de conveniência ou varejo de vizinhança, esses empreendimentos reúnem em média14 operações com foco em alimentação, conveniência e serviços. A localização, em áreas mais adensadas, próximo a zonas residenciais ou de grande circulação de pessoas, é um diferencial.

De acordo com o Censo Brasileiro de Strip Malls 2023-2024, realizado pela Associação Brasileira de Strip Malls, são mais de 600 empreendimentos espalhados por 17 Estados, em capitais e cidades acima de 200 mil habitantes, que movimentam mais de R$ 20 bilhões por ano. “O potencial é muito maior, porque são empreendimentos fáceis de serem acomodados, não exigem grandes áreas e atendem à demanda do cotidiano”, afirma Janice Mendes, diretora executiva da Gouvêa Malls. “Os strip malls são uma alternativa entre o comércio de rua e o shopping”.

Para Marcos Saad, cofundador da ABMalls, os centros de conveniência funcionam como uma plataforma estratégica para grandes redes expandirem suas operações com eficiência. “É um modelo que oferece escala, capilaridade e proximidade com o cliente. Exatamente o que o mercado busca”, afirma. Saad fala com propriedade, pois acompanhou de perto a tropicalização do modelo americano. Foi um dos primeiros a investir no setor. Hoje, à frente da Mec Malls, desenvolve e administra projetos próprios e de terceiros. São 20 empreendimentos, com Área Bruta Locável entre 500 m² e 12 mil m², distribuídos entre São Paulo e Rio de Janeiro. “O grande desafio está em ter despesas cada vez mais espartanas de condomínio, aumentando a qualidade de oferta ao consumidor”, afirma. “A composição do mix também tem de ser assertiva, com propostas complementares, que atendam à demanda de cada região”.

Há tempos a se posiciona como âncora de strip malls. Já são mais de 80farmácias, 33 no Estado de São Paulo. “Os empreendimentos que mais se adaptam ao nosso negócio são os de conveniência, não os de destinos”, diz Paulo Sanchez, diretor de expansão da RD Saúde. “Quando conseguimos participar da concepção do produto, debatemos juntos o mix, as nuances de cada varejo ou serviço e até as vagas de estacionamento”. Segundo ele, quando há salão de cabelereiro ou academia o número de vagas tem de ser maior, porque as pessoas permanecem mais tempo no local e acabam deixando poucas vagas para a farmácia, que tem alta rotatividade.

Quem também enxerga o strip mall como um canal estratégico é Renata Vichi, CEO do Grupo CRM, que tem no portfólio as marcas Kopenhagen e Brasil Cacau. “São endereços que acomodam bem o modelo de loja Kopenhagen Light, com custo mais baixo”, afirma. “São 55 operações, o equivalente a 6,5% dos empreendimentos mapeados no país”. Segundo ela, o CRM acompanha o crescimento do mercado de centros de conveniência: 54% das 55 lojas foram abertas a partir de 2023.

“Os strip malls conseguem combinar a melhor parte do shopping center com o melhor da loja de rua”, afirma Gustavo Mascarenhas, CEO da São Carlos, holding que comanda a Best Center, maior operadora de strip centers do país. São 45 operações, 43 no Estado de São Paulo e 2 no Rio de Janeiro. Em 2024, totalizaram R$ 896milhões em vendas, com um crescimento de 9,1% sobre a mesma base. “Trata-se deum ativo imobiliário que tem muita oportunidade para crescer não só por conta da conveniência do varejo físico, mas também pela possibilidade de ser um hub logístico para o varejo digital”, diz Mascarenhas. Outra vantagem é o custo de ocupação. Enquanto nos shoppings o custo médio de condomínio por metro quadrado é de R$ 100, nos strip malls gira em torno de R$ 20.

Com 37 empreendimentos em operação com a assinatura Com Vem e 25 em desenvolvimento, mais de 50 mil m² de ABL, a HBR Realty projeta chegar a 90 mil m² de operações de conveniência até 2030. “É um modelo de negócio que se encaixa em todas as regiões do país, instalamos nossa primeira operação em Olinda (PE)”, afirma Alexandre Bicudo, diretor de operações. O executivo observa, contudo, que a base do sucesso está na combinação da boa gestão com um projeto bem alinhado, o que passa pela dimensão ideal, layout de lojas, ambientação, paisagismo, segurança e qualificação das marcas. A plataforma Com Vem já responde por 14,2%do faturamento da HBR. Só no primeiro trimestre de 2025 movimentou R$ 78,6milhões em vendas.

Por: Katia Simões